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资料名称:销售同时签订售后回购合同+售后回租合同等特殊情况如何确认收入?
文件编号:会计案例解析59
发布单位:大信会计师事务所(特殊普通合伙)
发布时间:2018.04.19
资料类别:民间研究
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大信会计师事务所(特殊普通合伙)
销售同时签订售后回购合同+售后回租合同等特殊情况如何确认收入?
会计案例解析59

  案例情况:
  A房地产开发公司为促销自行开发的某购物中心商铺,在销售部分商铺时采取了以下两种促销方式:
  (1)销售同时签订售后回购合同+售后回租合同:A房地产开发公司在销售商铺时(销售价格为市场价格的80%并且大于存货账面价值)与购房人签订了回租协议约定:自商铺交付日起,购房人将该商铺租赁给A公司的全资子公司B物业管理公司,租赁期间为10年,租赁期间前3年免租金,3年后每年按售房价款的7%支付租金。同时,A房地产开发公司还与购房人签订了该商铺的回购协议约定:租赁期满后,如果购房人有意向出售该商铺,则A房地产开发公司应当以原售价的120%的价格予以回购。
  (2)销售同时只签订了售后回租合同,合同约定见促销方式(1)中回租协议约定内容。

  问题:
  (1)A房地产公司销售商铺同时签订售后回购合同+售后回租合同的业务,销售时是否确认收入?
  (2)A房地产公司销售商铺同时签订售后回租合同的业务销售时是否确认收入?

  案例解析:
  本案例中的A房地产公司的两种促销方式应首先判断所销售商铺的控制权是否发生转移,及购房人是否能取得该商铺的产权,如果客户不能取得商铺的产权,则根据《会计准则讲解2010——租赁》,与资产所有权有关的全部报酬和风险并未转移,两种促销方式均不应确认收入,按照售后租回交易形成融资租赁进行会计处理。在购房人可以取得商铺产权的情况下,根据《会计准则讲解2010》与按照《IFRS 15——客户合同产生的收入》准则对两种业务的判断结果在特定情况下会有差异。
  根据《会计准则讲解2010》对两种业务的判断如下:
  (1)如果购房人取得商铺的产权,根据《会计准则讲解2010——租赁》在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人应认定为融资租赁。本案例中销售商铺同时签订售后回购合同+售后回租合同的业务的由于售后回购条款的执行存在重大不确定性,基于谨慎性原则,销售商铺同时签订售后回购合同+售后回租合同的业务不应确认收入,应按照售后租回交易形成融资租赁进行会计处理;
  (2)如果购房人取得商铺的产权,根据《会计准则讲解2010——租赁》,本案例中销售商铺同时仅签订售后回租合同的业务应按照售后租回交易形成经营租赁进行会计处理。根据《会计准则讲解2010——租赁》,【例22-16】,商铺的销售价格大于账面价值但小于公允价值,并且每年支付租金低于租金的公允价值,应在销售商铺时确认销售收入,同时结转销售成本。租赁成本应按合同期计算总租金成本并在租赁期间平均分摊。 根据IFRS 15对两种业务的判断如下:
  (1)根据IFRS 15,主体有应客户要求回购该资产的义务(看跌期权),在看跌期权中如果资产的回购价格相当于或高于原售价、且高于此项资产的预计市场价值,则此合同实际上是一项融资安排。本案例中销售商铺同时签订售后回购合同+售后回租合同的业务,销售商铺时不应确认销售收入,应作为一项融资安排进行会计处理。根据IFRS 15,如果回购协议是一项融资安排,则主体应当继续确认资产并就从客户取得的对价确认一项金融负债。主体应将从客户取得的对价金额与应付给客户的对价金额之间的差额确认为利息。
  (2)根据IAS 17,如果一项租赁实质上没有转移与资产所有权相关的全部风险和报酬,那么该项租赁应归类为经营租赁,本案例中销售商铺同时仅签订售后回租合同的业务应按照售后租回形成经营租赁进行会计处理。

(2018.04.22更新)

  刘丽丽:律师、注册会计师、准保荐代表人。先后任职于国内知名律师事务所、券商、私募基金公司等单位,拥有丰富的法务经验和财税经验。曾担任《辽宁法制报》维权团聘用律师、辽宁省电视台《都市新闻眼》栏目特约嘉宾、辽宁省广播电台《今日面对面》栏目特约嘉宾、国家海外留学归国专家“千人计划”特邀讲师、远堂资本学院特聘讲师等。参与撰写《全球化视野下的企业社会责任法律研究》等专著。
  电话:18512450818
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